ИП сдает квартиру в аренду: примеры расчетов налога для разных систем налогообложения (ОБНОВЛЕНО)

Автор: Екатерина Болдинова
налоговый юрист, частная практика

Не секрет, что в тучные 2000-е годы многие жители нашей необъятной родины приобретали сравнительно недорогое жилье с инвестиционными целями. Следуя принципам книги «Богатый папа, бедный папа» предлагалось посредством сдачи квартир в аренду разбогатеть без особых усилий. Идея казалась привлекательной: цены на аренду недвижимости, особенно в крупных городах, росли как на дрожжах, позволяя сравнительно быстро перекрыть расходы на приобретение квартиры и, как говорится, «выйти в плюс». Но многие не учли, что получение доходов от такой деятельности предполагает необходимость делиться ими с государством посредством уплаты налогов. Какие налоги и в каком порядке необходимо уплачивать, расскажу в небольшой серии публикаций. 

Нужно ли становиться индивидуальным предпринимателем при сдаче квартиры в аренду

Вопрос о том, должен ли гражданин, сдающий недвижимость в аренду, регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя, является спорным.

Мнения специалистов, описанные в литературе, сводятся к тому, что необходимость становиться ИП напрямую связана с целями приобретения недвижимости. Так, если недвижимость была приобретена для личных нужд (либо получена по наследству или по договору дарения), а затем стала сдаваться в аренду, у физического лица нет необходимости становиться ИП. При этом, конечно же, с суммы арендной платы должен быть удержан и уплачен в бюджет налог на доходы физических лиц (НДФЛ). Однако если приобретение недвижимости носит систематический характер с целью дальнейшего использования для получения дохода (сдачи внаем), подобная деятельность может быть признана предпринимательской соответствующими органами со всеми вытекающими последствиями.

Итак, сдача внаем площади, приобретенной, чтобы извлекать доход, расценивается как предпринимательская деятельность, и потому физическое лицо обязано соответствующим образом зарегистрироваться. Если же помещение куплено для проживания или других личных целей, но временно для этого не используется и сдается, о предпринимательской деятельности речь не идет.

Отметим, что Верховный суд РФ указал, что временная сдача жилья внаем из-за отсутствия необходимости его использования не влечет уголовной ответственности за ведение незаконной предпринимательской деятельности. Об этом сказано в п. 2 постановления Пленума ВС РФ от 18.11.2004 № 23 «О судебной практике по делам о незаконном предпринимательстве».

Зарегистрироваться в качестве предпринимателя может любое физическое лицо при соблюдении установленных требований. Порядок государственной регистрации установлен Федеральным законом № 129-ФЗ от 08.08.2001 «О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей». Однако сама по себе регистрация гражданина в качестве индивидуального предпринимателя не означает, что любая его деятельность будет предпринимательской. Законодательство допускает вариант, когда предприниматель может сдавать жилое помещение внаем в качестве обычного гражданина, а не индивидуального предпринимателя. В ситуации с наймом, как мы уже указали выше, все будет зависеть от того, с какой целью приобретена недвижимость, а также от того, приносит эта деятельность систематический доход или нет.

Если лицо зарегистрировано в качестве ИП, то такой вид деятельности, как сдача внаем собственного недвижимого имущества необходимо указать непосредственно при государственной регистрации, поскольку только доходы от предпринимательской деятельности, подпадающей под вид (виды) деятельности, указанный ИП при государственной регистрации, признаются доходами, полученными от осуществления предпринимательской деятельности. В случае если индивидуальный предприниматель осуществляет деятельность вне рамок видов деятельности, указанных им при регистрации, то полученные доходы не являются доходами от предпринимательской деятельности (письма Минфина России от 06.03.2012 №03-04-05/3-260, от 19.05.2011 № 03-11-11/131). Соответственно, если ИП не указывает в качестве одного из видов своей деятельности сдачу жилья в аренду, но осуществляет такую деятельность, то полученные им доходы от сдачи жилья в аренду подлежать налогообложению НДФЛ по ставке 13 процентов (п. 1 ст. 224 Налогового кодекса РФ).

Общероссийским классификатором видов экономической деятельности в редакции, действовавшей до 11 июля 2016 г., деятельности по сдаче внаем собственного жилого недвижимого имущества был присвоен код 70.20.1. В новом ОКВЭД это код — 68.20.1. — аренда и управление собственным или арендованным жилым недвижимым имуществом.
Конечно, необходимо понимать, что регистрация в качестве предпринимателя — шаг серьезный, и граждан не должна вводить в заблуждение возможность применять более низкую ставку по соответствующему налогу или платить меньшую сумму налога в соответствии с выбранной системой налогообложения. Став предпринимателем, гражданин принимает на себя дополнительные обязательства перед государством. Например, он обязан уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды, в определенных случаях должен вести учет доходов и расходов, своевременно уплачивать налоги и представлять декларации в налоговый орган и т.д. В результате расходы предпринимателя могут существенно превысить сумму налога на доходы по ставке 13%, как если бы он просто сдавал жилое помещение в качестве гражданина.

Ситуация первая: квартиру сдает физическое лицо — собственник жилья

Для целей налогообложения это самая простая ситуация. Получая доход от сдачи собственной квартиры в аренду, физическое лицо в силу положений действующего налогового законодательства обязано уплатить налог с полученных доходов. Суммы, полученные от сдачи внаем жилых помещений, облагаются НДФЛ по ставке 13% на основании пп. 4 п. 1 ст. 208, п. 1 ст. 224 НК РФ. В соответствии со ст. 228 НК РФ гражданин, сдающий квартиру внаем физическим лицам, обязан самостоятельно исчислить и уплатить сумму налога.

Порядок уплаты налога в этой ситуации будет различаться в зависимости от того, кто в рассматриваемой ситуации является арендатором.

Так, если арендатором будет являться такое же физическое лицо, арендодатель должен будет рассчитать налоговую базу, включив в нее полученные по договору найма денежные суммы, самостоятельно. В этом случае гражданин обязан представить в налоговый орган по месту своего учета соответствующую налоговую декларацию по форме 3-НДФЛ. Декларация представляется в налоговый орган не позднее 30 апреля следующего года на основании п. 1 ст. 229 НК РФ.

Уплата налога в бюджет в таком случае на основании п. 4 ст. 228 НК РФ уплачивается по месту жительства налогоплательщика в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (то есть за 2016 год – не позднее 15.07.2017).

Если арендатором является ИП или компания, уплата НФДЛ будет осуществляться иначе. В этом случае арендатор самостоятельно исчислит сумму налога и как налоговый агент удержит ее при выплате арендной платы на основании п. 1 ст. 226 НК РФ. Если арендатор по каким-либо причинам не удержит НДФЛ, то гражданин обязан уплатить его самостоятельно. Как считает Минфин, в этом случае гражданин уплачивает налог равными долями в два платежа: первый — не позднее 30 календарных дней с даты вручения налоговым органом налогового уведомления об уплате налога, второй — не позднее 30 календарных дней после первого срока уплаты в соответствии с п. 5 ст. 228 НК РФ. Если же налогоплательщик не получит налоговое уведомление, то по завершении налогового периода он самостоятельно исполняет налоговое обязательство по уплате суммы налога, исчисленной в налоговой декларации, в срок не позднее 15 июля года, следующего за истекшим налоговым периодом (письмо Минфина России от 17.04.2009 № 03-04-05-01/225).

Рассмотрим эту ситуацию на примере.

Пример 1. Доход гражданина от сдачи квартиры внаем составляет 360 000 руб. в год (30 000 руб. x 12 мес.).

Сумма НДФЛ составляет 46 800 руб. (360 000 руб. x 13%).

Таким образом, сумма дохода после уплаты НДФЛ составляет 313 200 руб. (360 000 – 46 800).

Кроме того, не стоит забывать, что физическое лицо – собственник квартиры также будет нести расходы по уплате налога на имущество (расчет осуществляет налоговым органом исходя из кадастровой стоимости недвижимости) и расходы по уплате необходимых коммунальных платежей.

Отметим, что если в состав арендной платы входит компенсация коммунальных платежей, то вся сумма, получаемая арендодателем, включая компенсацию коммунальных расходов, будет подлежать налогообложению НДФЛ.

Забегая вперед, отмечу, что с точки зрения налогообложения, как правило, наиболее простым вариантом является уплата налога на доходы физическим лицом, не зарегистрированным в качестве ИП. Но этот тезис применим, если деятельность по сдаче жилья внаем соответствующими органами не будет признана предпринимательской. В противном случае зарегистрироваться в качестве предпринимателя придется.

Ситуация вторая: квартиру сдает ИП

Индивидуальный предприниматель может выбрать один из следующих вариантов налогообложения:

  • общая система налогообложения;
  • УСН с объектом налогообложения «доход»;
  • УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы»;
  • патентная система налогообложения;
  • ЕНВД.

Разберем каждый из описанных вариантов и посчитаем затраты.

Общая система налогообложения

Стоит отметить, что общую систему налогообложения (ОСН) индивидуальные предприниматели выбирают крайне редко. Причинами этого являются обязанность ведения налогового учета (весьма непростого) и значительная тяжесть налогового бремени.

Доходы ИП на ОСН, так же, как и доходы у обычного физического лица, облагаются налогом на доходы по ставке 13%.

При этом ИП обязан вести книгу учета доходов и расходов по форме, установленной Приказом Минфина России и МНС России от 13.08.2002 № 86н/БГ-3-04/430.

Также ИП должен будет сдавать в налоговый орган налоговую декларацию по форме 4-НДФЛ в пятидневный срок по истечении месяца со дня появления доходов от сдачи жилья в аренду (п. 7 ст. 227 НК РФ), после чего уплачивать авансовые платежи по налогу в соответствии с п. 9 ст. 227 НК РФ на основании налоговых уведомлений.

В случае увеличения или уменьшения дохода более чем на 50%, налогоплательщик обязан представить новую налоговую декларацию по форме 4-НДФЛ с указанием суммы предполагаемого дохода от осуществления деятельности на текущий год. В этом случае налоговый орган производит перерасчет сумм авансовых платежей на текущий год по ненаступившим срокам уплаты (п. 10 ст. 227 НК РФ).

По итогам года ИП необходимо будет сдавать декларацию по фактическим доходам по форме 3-НДФЛ не позднее 30 апреля года, следующего за истекшим годом (ст. 216, п. 1 ст. 229 НК РФ). Уплатить НДФЛ нужно до 15 июля года, следующего за истекшим годом (ст. 216, п. 4 ст. 228 НК РФ).

Помимо этого на общей системе предприниматель обязан уплачивать НДС (вместе с тем, операции по предоставлению жилого помещения в пользование освобождены от уплаты НДС в соответствии с пп. 10 п. 2 ст. 149 НК РФ). Однако если ИП будет сдавать в аренду нежилые помещения, ему придется также исчислять и уплачивать НДС в порядке, предусмотренном главой 21 НК РФ (поскольку исчисление и уплата НДС не является предметом настоящей статьи, мы ограничимся лишь ссылкой на соответствующую главу НК РФ).

Кроме того, ИП, как и физическое лицо, будет уплачивать налог на имущество физических лиц на основании уведомлений, направляемых налоговым органом.

И, наконец, любой ИП обязан уплачивать страховые взносы в государственные внебюджетные фонды «за себя». Индивидуальные предприниматели уплачивают страховые взносы отдельно на обязательное пенсионное страхование и обязательное медицинское страхование в фиксированном размере. Периодичность уплаты можно выбрать на свое усмотрение — либо единовременно, либо несколькими платежами в течение года, но не позднее 31 декабря текущего года.

Для расчета суммы страховых взносов можно воспользоваться таблицей, приведенной на сайте Пенсионного фонда РФ.

Внимание! В примерах расчетов далее используется МРОТ, установленный до 01.07.2016, в размере 6204 руб.

Пример 2. Воспользуемся той же величиной дохода, что и в примере 1, приведенном в прошлом посте (360 000 руб. в год). В таком случае размер страховых взносов на обязательное пенсионное страхование составит 19 956, 48 руб. Максимальная сумма взносов на обязательное пенсионное страхование (при высоких доходах ИП) составит 154 851, 84 руб.

Отметим, что в рассматриваемом случае произведенные расходы в виде страховых взносов можно учесть в составе профессионального налогового вычета в соответствии с п. 1 ст. 221 НК РФ.

Кроме того, ИП уплачивают взносы в ФСС по страхованию на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, однако такие взносы уплачиваются только на добровольной основе. Чтобы начать платить взносы «за себя», ИП должен зарегистрироваться в качестве страхователя. Для этого нужно представить в ФСС по месту жительства заявление и копию документа, удостоверяющего личность (п. 12 Административного регламента, утв. приказом Минтруда России от 25.02.14 №108н).

Чтобы рассчитать величину добровольного взноса в ФСС за год, можно применить следующую формулу (ч. 2 ст. 4.5 Федерального закона от 29.12.2006 № 255-ФЗ «Об обязательном социальном страховании на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством»): МРОТ х тариф х 12 месяцев. За 2016 год эта сумма составит 2 158,99 руб.

Как видим, в случае регистрации в качестве индивидуального предпринимателя (который не применяет специальный налоговый режим) обязанностей перед налоговыми органами гораздо больше, а доход будет определенно меньше, чем если бы собственник сдавал квартиру в качестве обычного физического лица (поскольку необходимо уплатить взносы еще и обязательные взносы).

Упрощенная система налогообложения

В соответствии с положениями п. 3 ст. 346.11 НК РФ применение упрощенной системы налогообложения (УСН) индивидуальными предпринимателями предусматривает их освобождение от следующих видов налоговых обязательств:

  • обязанности по уплате НФДЛ (в отношении доходов, полученных от предпринимательской деятельности, за исключением налога, уплачиваемого с доходов в виде дивидендов, а также с доходов, облагаемых по налоговым ставкам, предусмотренным пунктами 2 и 5 статьи 224 НК РФ);
  • обязанности по уплате налога на имущество физических лиц (в отношении имущества, используемого для предпринимательской деятельности);
  • обязанности по уплате НДС, за исключением НДС, подлежащего уплате при ввозе товаров на территорию Российской Федерации и иные территории, находящиеся под ее юрисдикцией (включая суммы налога, подлежащие уплате при завершении действия таможенной процедуры свободной таможенной зоны на территории Особой экономической зоны в Калининградской области), а также налога на добавленную стоимость, уплачиваемого в соответствии со ст. 174.1 НК РФ (осуществление операций в соответствии с договором простого товарищества (договором о совместной деятельности), договором инвестиционного товарищества, договором доверительного управления имуществом или концессионным соглашением на территории Российской Федерации).

Как уже отмечалось, УСН предполагает выбор объекта налогообложения. Рассмотрим возможные варианты.

Вариант первый. УСН с объектом обложения «доходы»

Если объектом налогообложения являются доходы, налоговая ставка устанавливается в размере 6% (п. 1 ст. 346.20 НК РФ).

Уплата авансовых платежей по налогу осуществляется ежеквартально не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим кварталом. Уплата налога по итогам года и подача декларации производятся не позднее 30 апреля следующего года (п. 7 ст. 346.21, п. 2 ст. 346.23 НК РФ).

При УСН необходимо вести книгу учета доходов и расходов (ст. 346.24 НК РФ), форма которой утверждена Приказом Минфина России от 22.10.2012 №135н.

При применении УСНО с объектом обложения «доходы», сумма налога зависит только от суммы получаемого дохода.

Пример 3. Воспользуемся той же величиной дохода, что и в примере 1 (360 000 руб. в год). Сумма налога для ИП на УСН для такой суммы дохода составит 21 600 руб.

Сумма страховых взносов в государственные внебюджетные фонды будет такой же, как и в примере 2 выше.

В соответствии с абз. 2 п. 3 ст. 346.21 НК РФ сумма налога (авансовых платежей по налогу), исчисленная за налоговый (отчетный) период, уменьшается налогоплательщиками на сумму страховых взносов на обязательное пенсионное страхование, обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством, обязательное медицинское страхование, обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, уплаченных (в пределах исчисленных сумм) за этот же период времени в соответствии с законодательством РФ, а также на сумму выплаченных работникам пособий по временной нетрудоспособности. При этом сумма налога (авансовых платежей по налогу) не может быть уменьшена более чем на 50%.

Вариант второй. УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы»

В случае выбора УСН с объектом налогообложения «доходы минус расходы» нужно учитывать, что законами субъектов РФ могут быть установлены дифференцированные налоговые ставки в пределах от 5 до 15% в зависимости от категорий налогоплательщиков.

Также как и в случае с выбором объекта налогообложения «доходы», уплата авансовых платежей по налогу осуществляется ежеквартально не позднее 25-го числа первого месяца, следующего за истекшим кварталом. Уплата налога по итогам года и подача декларации производятся не позднее 30 апреля следующего года (п. 7 ст. 346.21, п. 2 ст. 346.23 НК РФ). И точно также налогоплательщику необходимо вести книгу учета доходов и расходов (ст. 346.24 НК РФ).

Привлекательность этой системы состоит в том, что из суммы полученных доходов ИП сможет вычесть понесенные им расходы, в том числе, коммунальные платежи и прочие расходы на содержание сдаваемого внаем объекта недвижимости. Однако таким «вычитаемые» расходы должны быть экономически обоснованными и документально подтвержденными в соответствии с правилами ст. 252 НК РФ. Кроме того, в соответствии с пп. 7 п. 1 ст. 346.16 НК РФ суммы уплаченных страховых взносов можно включать в расходы.

Единый налог на вмененный доход (ЕНВД)

Услуги налогоплательщиков, обеспечивающих нуждающихся временным жильем, облагаются ЕНВД, если площадь помещений на каждом предлагаемом объекте не превышает 500 кв. м (пп. 12 п. 2 ст. 346.26 НК РФ).

Уплата ЕНВД осуществляется ежеквартально не позднее 25-го числа первого месяца следующего квартала (ст. 346.30, п. 1 ст. 346.32 НК РФ). Представление налоговой декларации осуществляется ежеквартально не позднее 20-го числа первого месяца следующего квартала (ст. 346.30, п. 3 ст. 346.32 НК РФ).

Ведение книги учета доходов и расходов для плательщиков ЕНВД, не применяющих иные налоговые режимы, законодательством не предусмотрено.

Сумма ЕНВД зависит от двух факторов, не позволяющих точно рассчитать сумму налога для всех налогоплательщиков: от площади квартиры (чем она меньше, тем меньше сумма налога) и от размера коэффициента К2, устанавливаемого на каждый год представительными органами муниципальных районов, городских округов, законодательными (представительными) органами государственной власти городов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга в размере от 0,005 до 1 включительно.

Базовая доходность от сдачи помещения внаем составляет 1000 руб. в месяц (п. 3 ст. 346.29 НК РФ).

Пример 4. Рассчитаем ЕНВД по формуле: (площадь квартиры x базовая доходность x К1 x К2) x ставка x 12 мес.

Размер коэффициента К1 на 2016 год составляет 1,798 (федеральный закон от 29.12.2015 № 386-ФЗ; приказ Минэкономразвития России от 20.10.2015 № 772). Размер коэффициента К2 условно пусть составляет 0,5. Площадь сдаваемой внаем квартиры для нашего расчета пусть составит условные 50 кв. м.

Тогда общая сумма ЕНВД за 2016 год составит 80 910 руб. (50 кв. м. Х 1000 руб. Х 1,798 Х 0,5) Х 15% Х12 мес.

На основании п. 2 ст. 346.32 НК РФ можно уменьшить сумму ЕНВД на сумму страховых взносов, уплаченных за соответствующий период времени (но не более чем наполовину).

Патентная система налогообложения

Суть указанной системы налогообложения состоит в том, что налог платится исходя не из полученных доходов, а исходя из установленного субъектом РФ потенциально возможного годового дохода.

В соответствии с положениями п. 10 и 11 ст. 346.43 НК РФ применение патентной системы налогообложения освобождает налогоплательщика от уплаты:

1) налога на доходы физических лиц (в части доходов, полученных при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения);

2) налога на имущество физических лиц (в части имущества, используемого при осуществлении видов предпринимательской деятельности, в отношении которых применяется патентная система налогообложения).

Также ИП, применяющие патентную систему налогообложения, не признаются налогоплательщиками налога на добавленную стоимость.

Налоговая база для данной системы налогообложения определяется как денежное выражение потенциально возможного к получению индивидуальным предпринимателем годового дохода по виду предпринимательской деятельности, в отношении которого применяется патентная система налогообложения, устанавливаемого на календарный год законом субъекта Российской Федерации.

Налоговым периодом признается календарный год. Налогоплательщик при этом может применять патентную систему налогообложения от 1 до 12 месяцев соответствующего календарного года.

Налоговая ставка для патентной системы налогообложения устанавливается в размере 6%.

Пример 5. Поскольку денежное выражение потенциально возможного к получению дохода во всех субъектах РФ разное, воспользуемся все той же условной величиной 360 000 руб. в год (для Москвы Законом города от 31.10.2012 № 53 «О патентной системе налогообложения») установлено множество вариантов потенциально возможного к получения дохода в зависимости от площади сдаваемого внаем помещения, его назначения (жилое/нежилое) и места нахождения, а размер такого дохода колеблется от 210 000 до 10 000 000 руб. в год).

Сумма налога при потенциально возможном к получению доходе в размере 360 000 руб. составит 21 600 руб.

Уплата налога осуществляется следующим образом:

1) если патент получен на срок до шести месяцев:

  • в размере полной суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента;

2) если патент получен на срок от шести месяцев до календарного года:

  • в размере одной трети суммы налога в срок не позднее девяноста календарных дней после начала действия патента;
  • в размере двух третей суммы налога в срок не позднее срока окончания действия патента.

Что немаловажно, налогоплательщики на патентной системе налогообложения не должны представлять в налоговый орган налоговые декларации, однако ведут учет доходов от реализации в книге учета доходов индивидуального предпринимателя, применяющего патентную систему налогообложения в том же порядке, как и прочие ИП, использующие УСН или ЕНВД. Помимо налога уплате подлежат взносы в государственные внебюджетные фонды.

Резюме

Рассмотрев все варианты и сравнив представленные в примерах 1-5 подсчеты, мы можем убедиться в том, что с точки зрения налогообложения наиболее простым вариантом является уплата налога на доходы физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя.

Однако если деятельность по сдаче жилья внаем соответствующими органами будет признана предпринимательской, то зарегистрироваться в качестве предпринимателя придется. Перед регистрацией следует тщательно взвесить все плюсы и минусы каждой системы налогообложения. Ну и, соответственно, необходимо учитывать положения регионального и местного законодательства (касается ЕНВД, УСНО на основе патента, УСНО с объектом обложения «доходы минус расходы»). Как показывает практика, сейчас все большее количество ИП выбирает патентную систему налогообложения как наиболее простую и удобно прогнозируемую с точки зрения исчисления и уплаты налогов. При высоких доходах от сдаваемой внаем недвижимости сумма налога на патентной системе налогообложения может быть в 2 раза меньше НДФЛ, уплачиваемого физическим лицом без статуса ИП (6% от фиксированной стоимости патента против 13% со всей суммы получаемого дохода).

Отметим, что мы не рассматривали вариант сдачи квартиры внаем без заключения договора, когда расчеты между арендатором и арендодателем осуществляются неофициально, «в конверте» и арендодатель, по сути, скрывает свои доходы от государства. Такой вариант существует на практике, однако является очень рискованным и грозит арендодателю как минимум налоговой ответственностью (штраф за неуплату/неполную уплату налогов составляет 20 % от суммы неуплаченного налога).

 

Нередко жилое помещение находится в долевой собственности. Какие нюансы возникают в такой ситуации? Может ли ИП, являющийся одним из долевых собственников сдавать в аренду такое помещение?

Согласно п. 1 ст. 671 Гражданского кодекса РФ передача жилого помещения для проживания осуществляется по договору найма, заключаемому с физическим лицом.

Статьей 608 ГК РФ предусмотрено, что право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц. В частности, собственник имеет право отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

При этом в соответствии с п. 1 ст. 244 ГК РФ имущество, находящееся в собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности. Однако тот факт, что лицу принадлежит доля в праве общей собственности на имущество, не позволяет ему распоряжаться таким имуществом либо его частью по своему усмотрению.

Участник долевой собственности в силу положений ст. 209 ГК РФ, а также п. 2 ст. 246 ГК РФ может распорядиться только принадлежащей ему долей в праве с соблюдением правил ст. 250 ГК РФ о преимущественном праве покупки доли при ее возмездном отчуждении.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников (п. 1 ст. 246 ГК РФ). Передача в аренду части имущества, находящегося в общей долевой собственности, без согласия всех ее участников противоречит данной норме ГК РФ.

Таким образом, для передачи индивидуальным предпринимателем в аренду (внаем) части жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, необходимо наличие согласия других собственников такого жилого помещения, находящегося в общей долевой собственности, на сдачу части жилого помещения внаем. Другие части жилого помещения могут быть сданы внаем их собственниками, также с согласия всех участников.

Эта ситуация отразится на налогообложении ИП исключительно в части получаемых им сумм, которые будут пропорциональны сдаваемой им в аренду части жилого помещения.

Поскольку налоговые обязательства тесно связаны с личностью налогоплательщиков, при сдаче всей квартиры в аренду, каждый из участников будет должен уплатить в бюджет соответствующие налоги (ИП — в соответствии с выбранной им системой налогообложения в части получаемого прибыли, физические лица — НДФЛ в части дохода от сдачи внаем их долей в этом жилом помещении).

 

Сдача квартиры в аренду: может ли арендодатель рассчитывать на стандартные налоговые вычеты

Действующим Налоговым кодексом РФ предусмотрено семь групп вычетов, на которые может претендовать физическое лицо:

1) стандартные налоговые вычеты (ст. 218 НК РФ);

2) социальные налоговые вычеты (ст. 219 НК РФ);

3) инвестиционные налоговые вычеты (ст. 219.1 НК РФ);

4) имущественные налоговые вычеты (ст. 220 НК РФ);

5) профессиональные налоговые вычеты (ст. 221 НК РФ);

6) налоговые вычеты при переносе на будущие периоды убытков от операций с ценными бумагами и операций с финансовыми инструментами срочных сделок, обращающимися на организованном рынке (ст. 220.1 НК РФ);

7) налоговые вычеты при переносе на будущие периоды убытков от участия в инвестиционном товариществе (ст. 220.2 НК РФ).

В ситуации сдачи недвижимости в аренду налогоплательщик-физическое лицо может рассчитывать на ряд вычетов, перечисленных выше. Постараемся рассмотреть максимум возможных вариантов.

Когда арендодатель может рассчитывать на стандартный налоговый вычет

Если жилье сдается в аренду организации, то она, будучи налоговым агентом, может предоставить своему арендодателю следующие стандартные налоговые вычеты:

1) налоговый вычет в размере 3000 рублей за каждый месяц налогового периода, если налогоплательщик относится к специальным категориям лиц, список которых дается в пп. 1 п. 1 ст. 218 НК РФ (лица, получившие или перенесшие лучевую болезнь и другие заболевания, связанные с радиационным воздействием вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС либо с работами по ликвидации последствий катастрофы на Чернобыльской АЭС; лица, получившие инвалидность вследствие катастрофы на Чернобыльской АЭС, военнослужащие, граждане, уволенные с военной службы, а также военнообязанные, призванные на военные сборы и принимавшие участие в 1988 — 1990 годах в работах по объекту «Укрытие» и т.д.)

2) налоговый вычет в размере 500 рублей за каждый месяц налогового периода, если налогоплательщик относится к категориям лиц, упомянутых в пп. 2 п. 1 ст. 218 НК РФ (Герои Советского Союза и Герои Российской Федерации, а также лица, награжденных орденом Славы трех степеней; инвалиды с детства, а также инвалиды I и II групп; лица, отдавшие костный мозг для спасения жизни людей и т.д.)

3) налоговый вычет на детей:

за каждый месяц налогового периода распространяется на родителя, супруга (супругу) родителя, усыновителя, на обеспечении которых находится ребенок, в следующих размерах:

1 400 рублей — на первого ребенка;

1 400 рублей — на второго ребенка;

3 000 рублей — на третьего и каждого последующего ребенка;

12 000 рублей — на каждого ребенка в случае, если ребенок в возрасте до 18 лет является ребенком-инвалидом, или учащегося очной формы обучения, аспиранта, ординатора, интерна, студента в возрасте до 24 лет, если он является инвалидом I или II группы;

налоговый вычет за каждый месяц налогового периода распространяется на опекуна, попечителя, приемного родителя, супруга (супругу) приемного родителя, на обеспечении которых находится ребенок, в следующих размерах:

1 400 рублей — на первого ребенка;

1 400 рублей — на второго ребенка;

3 000 рублей — на третьего и каждого последующего ребенка;

6 000 рублей — на каждого ребенка в случае, если ребенок в возрасте до 18 лет является ребенком-инвалидом, или учащегося очной формы обучения, аспиранта, ординатора, интерна, студента в возрасте до 24 лет, если он является инвалидом I или II группы.

Стандартные налоговые вычеты на детей производятся на каждого ребенка в возрасте до 18 лет, а также на каждого учащегося очной формы обучения, аспиранта, ординатора, интерна, студента, курсанта в возрасте до 24 лет.

Если родитель (приемный родитель), усыновитель, попечитель, опекун является единственным для ребенка, то налоговый вычет предоставляется ему в двойном размере. Предоставление такого налогового вычета единственному родителю прекращается с месяца, следующего за месяцем вступления его в брак.

Налоговый вычет предоставляется родителям, супругу (супруге) родителя, усыновителям, опекунам, попечителям, приемным родителям, супругу (супруге) приемного родителя на основании их письменных заявлений и документов, подтверждающих право на данный налоговый вычет.

При этом физическим лицам, у которых ребенок (дети) находится (находятся) за пределами Российской Федерации, налоговый вычет предоставляется на основании документов, заверенных компетентными органами государства, в котором проживает (проживают) ребенок (дети).

Налоговый вычет может предоставляться в двойном размере одному из родителей (приемных родителей) по их выбору на основании заявления об отказе одного из родителей (приемных родителей) от получения налогового вычета.

Налоговый вычет действует до месяца, в котором доход налогоплательщика, исчисленный нарастающим итогом с начала налогового периода налоговым агентом, предоставляющим данный стандартный налоговый вычет, превысил 350 000 рублей.

Начиная с месяца, в котором указанный доход превысил 350 000 рублей, налоговый вычет, предусмотренный настоящим подпунктом, не применяется.

Уменьшение налоговой базы производится с месяца рождения ребенка (детей), или с месяца, в котором произошло усыновление, установлена опека (попечительство), или с месяца вступления в силу договора о передаче ребенка (детей) на воспитание в семью и до конца того года, в котором ребенок (дети) достиг (достигли) возраста, указанного выше (18 лет или 24 года, если ребенок является учащимся очной формы обучения, или истек срок действия либо досрочно расторгнут договор о передаче ребенка (детей) на воспитание в семью, или смерти ребенка (детей). Налоговый вычет предоставляется за период обучения ребенка (детей) в образовательном учреждении и (или) учебном заведении, включая академический отпуск, оформленный в установленном порядке в период обучения.

Важно учитывать, что на основании пункта 3 статьи 218 Налогового кодекса РФ гражданину предоставлено право самостоятельно выбрать одного из нескольких налоговых агентов (организаций, выплачивающих доходы) для подачи заявления на вычеты.

Может получиться так, что доход от аренды — это единственный вид доходов, который получает арендодатель, например, неработающий пенсионер или домохозяйка. В этом случае налогоплательщик тоже имеет право подать заявление на вычеты. Такие разъяснения дали финансисты в письме Минфина России от 12.10.2007 № 03-04-06-01/353.

Пять основных правил предоставления стандартных налоговых вычетов

  1. Налогоплательщикам, имеющим в соответствии с пп. 1 и пп. 2 ст. 218 НК РФ (пункты 1 и 2 выше) право более чем на один стандартный налоговый вычет, предоставляется максимальный из соответствующих вычетов;
  2. Стандартный налоговый вычет на детей, установленный пп. 4 п. 1 ст. 218 НК, предоставляется независимо от предоставления стандартного налогового вычета, установленного пп. 1 и 2 ст. 218 НК РФ;
  3. Стандартные налоговые вычеты предоставляются налогоплательщику одним из налоговых агентов, являющихся источником выплаты дохода, по выбору налогоплательщика на основании его письменного заявления и документов, подтверждающих право на такие налоговые вычеты;
  4. В случае начала работы налогоплательщика не с первого месяца налогового периода налоговые вычеты на детей предоставляются по этому месту работы с учетом дохода, полученного с начала налогового периода по другому месту работы, в котором налогоплательщику предоставлялись налоговые вычеты. Сумма полученного дохода подтверждается справкой о полученных налогоплательщиком доходах, выданной налоговым агентом (справка по форме 2-НДФЛ);
  5. В случае, если в течение налогового периода стандартные налоговые вычеты налогоплательщику не предоставлялись или были предоставлены в меньшем размере, чем предусмотрено НК РФ, то по окончании налогового периода на основании налоговой декларации и документов, подтверждающих право на такие вычеты, налоговым органом производится перерасчет налоговой базы с учетом предоставления стандартных налоговых вычетов в необходимых размерах.

Если гражданин-арендодатель подал заявление на предоставление вычетов не с первого месяца аренды, ему все равно положены стандартные налоговые вычеты в полном размере. Поправить дело можно, используя один из двух описанных ниже вариантов.

Первый вариант: написать заявление на вычеты в налоговую и подать вместе с декларацией . Налогоплательщик может получить вычеты в налоговой инспекции по месту жительства по окончании налогового периода. Для этого ему нужно подать налоговую декларацию и приложить к ней заявление на вычеты, а также документы, подтверждающие право на них. Работники инспекции сами пересчитают сумму переплаты налога и вернут деньги (см. п. 5 основных правил предоставления стандартных налоговых вычетов выше).

Второй вариант: написать заявление о перерасчете НДФЛ налоговому агенту. Более удобный для арендодателя-гражданина. Если арендатор, являясь налоговым агентом, не предоставлял физическому лицу вычеты, то получается, что НДФЛ излишне удержан. В этом случае действуют положения пункта 1 статьи 231 Налогового кодекса РФ. Согласно указанной норме излишне удержанную сумму налога налоговый агент должен вернуть. Он может сделать это на основании заявления гражданина-арендодателя. В такой ситуации арендатор должен пересчитать налог, к примеру, с начала года, в котором действовал договор аренды. По нашему мнению, ничего страшного в том, что стандартный вычет по НДФЛ в этом случае предоставляется «задним числом», нет. И, что немаловажно, против такого подхода не возражает и Минфин России (см. письма от 14.03.2006 № 03-05-01-04/59, от 18.04.2012 №03-04-06/8-118).

Если при перерасчете НДФЛ с учетом стандартных вычетов получится, что сумма этих вычетов превышает доход (сумму арендной платы) за текущий месяц, то налоговая база по НДФЛ за этот месяц принимается равной нулю. А вот сумма превышения должна быть компенсирована в последующие месяцы налогового периода при условии, что доходы налогоплательщика не превысили установленное ограничение (см. письма Минфина России от 22.01.2007 № 03-04-06-01/12 и ФНС России от 27.01.2006 № 04-1-03/42). Впрочем, такую ситуацию с учетом стоимости аренды недвижимости, достаточно сложно себе представить…

В случае, если налогоплательщик-физическое лицо сдает квартиру в аренду такому же физическому лицу, он также имеет право на все рассмотренные выше налоговые вычеты. Однако в этом случае налогоплательщик будет рассчитывать вычеты самостоятельно и самостоятельно указывать их в своей налоговой декларации, предоставляя в налоговый орган все документы, подтверждающие его право на получение соответствующих вычетов. 

 

Сдача квартиры в аренду: на какие социальные вычеты имеет право арендодатель

Социальные налоговые вычеты

Действующее налоговое законодательство предусматривает 5 видов социальных налоговых вычетов.

Первый: вычеты в связи с благотворительностью

Так, согласно пп. 1 п. 1 ст. 219 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение вычета в сумме доходов, перечисляемых налогоплательщиком в виде пожертвований:

  • благотворительным организациям;
  • социально ориентированным некоммерческим организациям на осуществление ими деятельности, предусмотренной законодательством Российской Федерации о некоммерческих организациях;
  • некоммерческим организациям, осуществляющим деятельность в области науки, культуры, физической культуры и спорта (за исключением профессионального спорта), образования, просвещения, здравоохранения, защиты прав и свобод человека и гражданина, социальной и правовой поддержки и защиты граждан, содействия защите граждан от чрезвычайных ситуаций, охраны окружающей среды и защиты животных;
  • религиозным организациям на осуществление ими уставной деятельности;
  • некоммерческим организациям на формирование или пополнение целевого капитала, которые осуществляются в порядке, установленном Федеральным законом от 30.12.2006 № 275-ФЗ «О порядке формирования и использования целевого капитала некоммерческих организаций».

Такой вычет предоставляется в размере фактически понесенных расходов, но не более 25 процентов суммы дохода, полученного в налоговом периоде и подлежащего налогообложению.

То есть если налогоплательщик получил 10 000 руб. от сдачи в аренду недвижимости, и 3 000 руб. пожертвовал благотворительной организации, он сможет платить НДФЛ не с 10 000 руб., а с 7 500 руб. (вычет составит не 3 000 руб., а 2 500 руб., то есть ровно 25 процентов от суммы полученного дохода).

Второй: вычет на обучение

Налогоплательщик имеет право на вычет в сумме, уплаченной налогоплательщиком в налоговом периоде за свое обучение в образовательных учреждениях, — в размере фактически произведенных расходов на обучение (но не более 120 000 руб. за налоговый период), а также в сумме, уплаченной налогоплательщиком-родителем за обучение своих детей в возрасте до 24 лет, налогоплательщиком-опекуном (налогоплательщиком-попечителем) за обучение своих подопечных в возрасте до 18 лет по очной форме обучения в образовательных учреждениях, — в размере фактически произведенных расходов на это обучение, но не более 50 000 рублей на каждого ребенка в общей сумме на обоих родителей (опекуна или попечителя).

Право на получение образовательного социального налогового вычета распространяется на налогоплательщиков, осуществлявших обязанности опекуна или попечителя над гражданами, бывшими их подопечными, после прекращения опеки или попечительства в случаях оплаты налогоплательщиками обучения указанных граждан в возрасте до 24 лет по очной форме обучения в образовательных учреждениях.

Отметим, что такой вычет предоставляется только при наличии у образовательного учреждения соответствующей лицензии или иного документа, который подтверждает статус учебного заведения, а также представлении налогоплательщиком документов, подтверждающих его фактические расходы за обучение. Кроме того, данный вычет не предоставляется в случае, если оплата расходов на обучение производится за счет средств материнского (семейного) капитала, направляемых для обеспечения реализации дополнительных мер государственной поддержки семей, имеющих детей.

Третий: вычет на медицинские услуги

Налогоплательщик имеет право на вычет в сумме, уплаченной им в налоговом периоде за медицинские услуги, оказанные медицинскими организациями, индивидуальными предпринимателями, осуществляющими медицинскую деятельность, ему, его супругу (супруге), родителям, детям (в том числе усыновленным) в возрасте до 18 лет, подопечным в возрасте до 18 лет (в соответствии с перечнем медицинских услуг, утвержденным Правительством Российской Федерации), а также в размере стоимости лекарственных препаратов для медицинского применения (в соответствии с перечнем лекарственных средств, утвержденным Правительством Российской Федерации), назначенных им лечащим врачом и приобретаемых налогоплательщиком за счет собственных средств (пп. 3 п. 1 ст. 219 НК РФ).

При применении данного вида социального налогового вычета учитываются суммы страховых взносов, уплаченные налогоплательщиком в налоговом периоде по договорам добровольного личного страхования, а также по договорам добровольного страхования своих супруга (супруги), родителей, детей (в том числе усыновленных) в возрасте до 18 лет, подопечных в возрасте до 18 лет, заключенным им со страховыми организациями, имеющими лицензии на ведение соответствующего вида деятельности, предусматривающим оплату такими страховыми организациями исключительно медицинских услуг.

Общая сумма социального налогового вычета на медицинские услуги принимается в размере фактически произведенных расходов, но с учетом ограничения в размере 120 000 руб. за налоговый период (по всем видам социальных вычетов).

Необходимо учитывать, что, как и вычет на образование, вычет на медицинские услуги предоставляется налогоплательщику только в том случае, если медицинские услуги оказываются в медицинских организациях, у индивидуальных предпринимателей, имеющих соответствующие лицензии на осуществление медицинской деятельности, выданные в соответствии с законодательством Российской Федерации, а также при представлении налогоплательщиком документов, подтверждающих его фактические расходы на оказанные медицинские услуги, приобретение лекарственных препаратов для медицинского применения или уплату страховых взносов.

Четвертый: вычет на уплату пенсионных взносов

Налогоплательщик также имеет право на вычет в сумме уплаченных им в налоговом периоде пенсионных взносов по договору негосударственного пенсионного обеспечения, заключенному налогоплательщиком с негосударственным пенсионным фондом в свою пользу и (или) в пользу членов семьи и (или) близких родственников (супругов, родителей и детей, в том числе усыновителей и усыновленных, дедушки, бабушки и внуков, полнородных и неполнородных (имеющих общих отца или мать) братьев и сестер), детей-инвалидов, находящихся под опекой (попечительством). Также вычет может предоставлен в сумме уплаченных налогоплательщиком в налоговом периоде страховых взносов по договору добровольного пенсионного страхования, заключенному со страховой организацией в свою пользу и (или) в пользу супруга (в том числе вдовы, вдовца), родителей (в том числе усыновителей), детей-инвалидов (в том числе усыновленных, находящихся под опекой (попечительством), и (или) в сумме уплаченных налогоплательщиком в налоговом периоде страховых взносов по договору добровольного страхования жизни, если такой договор заключается на срок не менее пяти лет.

Пятый: вычет на уплату накопительной пенсии

Согласно пп. 5 п. 1 ст. 219 НК РФ налогоплательщик имеет право на вычет в сумме уплаченных им в налоговом периоде дополнительных страховых взносов на накопительную пенсию в соответствии с Федеральным законом «О дополнительных страховых взносах на накопительную пенсию и государственной поддержке формирования пенсионных накоплений» — в размере фактически произведенных расходов (но не более 120 000 руб. в год).

Указанный социальный налоговый вычет предоставляется при представлении налогоплательщиком документов, подтверждающих его фактические расходы по уплате дополнительных страховых взносов на накопительную пенсию либо при представлении налогоплательщиком справки налогового агента об уплаченных им суммах дополнительных страховых взносов на накопительную пенсию, удержанных и перечисленных налоговым агентом по поручению налогоплательщика, по форме.

Три основных правила предоставления социальных налоговых вычетов

  1. Социальные вычеты предоставляются при подаче налоговой декларации в налоговый орган налогоплательщиком по окончании налогового периода.
  2. Социальные вычеты на обучение и медицинские услуги могут быть предоставлены налогоплательщику до окончания налогового периода при его обращении с письменным заявлением к налоговому агенту при условии представления налогоплательщиком налоговому агенту подтверждения права налогоплательщика на получение социальных налоговых вычетов, выданного налогоплательщику налоговым органом по форме, утверждаемой ФНС (в настоящее время эта форма утверждена Приказом ФНС России от 27.10.2015 № ММВ-7-11/473@). В таком случае право на получение налогоплательщиком указанных социальных налоговых вычетов должно быть подтверждено налоговым органом в срок, не превышающий 30 календарных дней со дня подачи налогоплательщиком в налоговый орган письменного заявления и документов, подтверждающих право на получение социальных налоговых вычетов.
  3. Социальные налоговые вычеты на обучение, медицинские услуги, уплату пенсионных взносов и накопительной части пенсии (за исключением расходов на обучение детей налогоплательщика и расходов на дорогостоящее лечение), предоставляются в размере фактически произведенных расходов, но в совокупности не более 120 000 рублей за налоговый период. В случае, если у налогоплательщика имеются разные виды расходов, в отношении которых могут быть получены социальные налоговые вычеты, налогоплательщик самостоятельно, в том числе при обращении к налоговому агенту, выбирает, какие виды расходов и в каких суммах учитываются в пределах указанной выше максимальной величины социального налогового вычета.

 

Имущественные налоговые вычеты

Действующее налоговое законодательство (ст. 220 НК РФ) предусматривает значительный перечень имущественных налоговых вычетов. Однако необходимо понимать, что физическое лицо сможет воспользоваться ими только в случае осуществления соответствующих операций в рамках того же налогового периода, когда получен доход от сдачи недвижимости в аренду. Рассмотрим кратко предусмотренные законом виды имущественных налоговых вычетов.

Первый: имущественный налоговый вычет при продаже имущества. Это вычет действует не только при продаже имущества, но и доли (долей) в нем, доли (ее части) в уставном капитале общества, при выходе из состава участников общества, при передаче средств (имущества) участнику общества в случае ликвидации общества, при уменьшении номинальной стоимости доли в уставном капитале общества, при уступке прав требования по договору участия в долевом строительстве (по договору инвестирования долевого строительства или по другому договору, связанному с долевым строительством).

Данный вид имущественного налогового вычета, пожалуй, наиболее популярен и наиболее известен среди обывателей. Идея данного вычета состоит в том, что не подлежат налогообложению доходы от продажи налогоплательщиком жилых домов, квартир, комнат, включая приватизированные жилые помещения, дач, садовых домиков или земельных участков или доли (долей) в указанном имуществе, в размере, не превышающем в целом 1 000 000 рублей, если соответствующее имущество находилось в собственности налогоплательщика менее минимального предельного срока владения объектом недвижимого имущества. Минимальные предельные сроки владения недвижимым имуществом определены в ст. 217.1 НК РФ и применяются с 01.01.2016 года.

В соответствии с указанной нормой минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет три года для объектов недвижимого имущества, в отношении которых соблюдается хотя бы одно из следующих условий:

  1. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в порядке наследования или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации;
  2. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком в результате приватизации;
  3. Право собственности на объект недвижимого имущества получено налогоплательщиком — плательщиком ренты в результате передачи имущества по договору пожизненного содержания с иждивением.

Во всех остальных случаях минимальный предельный срок владения объектом недвижимого имущества составляет пять лет. Но нужно учитывать, что этот срок применяется по отношению к объектам, приобретённым после 01.01.2016. То есть если квартира приобретена в 2013 году, то срок исчисляется по старому порядку — он будет составлять три года. А если в 2016 — вычет можно будет получить лишь в 2021 году.

Таким образом, если налогоплательщик, сдающий в аренду квартиру, в рассматриваемом налогового периоде продал эту или иную квартиру, которую приобрел в порядке наследования менее 3 лет назад, то ему придется уплатить налог с полученных в результате такой сделки доходов за вычетом 1 000 000 руб. Именно поэтому очень популярным среди граждан решением по «оптимизации» налогообложение является указание в договоре купли-продажи недвижимости минимальной его стоимости (1 000 000 руб.). Такой способ ухода от уплаты налогов нельзя признать законным, и его применение грозит налогоплательщику-продавцу привлечением к налоговой ответственности за неполную уплату НДФЛ в виде штрафа в размере 20 процентов от неуплаченной в бюджет суммы.

Второй: имущественный налоговый вычет в размере выкупной стоимости земельного участка. Вычет также распространяется на выкупную стоимость расположенного на нем иного объекта недвижимого имущества, полученной налогоплательщиком в денежной или натуральной форме, в случае изъятия указанного имущества для государственных или муниципальных нужд;

Третий: имущественный налоговый вычет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение жилых домов, квартир. Вычет распространяется также на расходы на приобретение комнат или доли (долей) в них, приобретение земельных участков или доли (долей) в них, предоставленных для индивидуального жилищного строительства, и земельных участков или доли (долей) в них, на которых расположены приобретаемые жилые дома или доля (доли) в них. Обязательное условие — строительство или приобретение недвижимости на территории РФ.

Данный вид имущественного вычета также очень известен среди налогоплательщиков. Он предоставляет в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории РФ одного или нескольких объектов недвижимости, но не превышающем 2 000 000 рублей.

Предположим, что в марте 2016 года налогоплательщик приобрел квартиру за 3 000 000 рублей, а с 01.04.2016 начал сдавать ее в аренду за 50 000 рублей в месяц. Таким образом:

  • сумма НДФЛ к уплате составит: 50 000 Х 9 месяцев Х 13 % = 58 500 руб.
  • сумма налогового вычета, который может быть использован налогоплательщиком при приобретении квартиры составляет: 2 000 000 Х 13% = 260 000 руб.

В 2016 году налогоплательщик сможет получить вычет в размере всего уплаченного им налога (58 500 руб.). Оставшаяся сумма вычета (260 000 – 58 500 = 201 500 руб.) будет перенесена на следующий календарный год.

Если в 2017 году налогоплательщик поднимет арендную плату до 55 000 руб. в месяц, то:

  • сумма НДФЛ за 2017 год составит 55 000 Х12 Х 13% = 85 800 руб.
  • в 2017 году налогоплательщик также сможет получить вычет на всю сумму подлежащего уплате НДФЛ (85 800 руб.), а остаток суммы вычета (260 000 – 58 500 – 85 800 = 115 700 руб.) будет перенесена на 2018 год.

Для получения данного налогового вычета налогоплательщик должен предоставить в налоговый орган налоговую декларацию, по итогам рассмотрения которой налоговым органом будет принято решение о предоставлении налогового вычета.

Четвертый: имущественный налоговый вычет в сумме фактически произведенных налогоплательщиком расходов на погашение процентов по целевым займам (кредитам). Эти денежные средства должны быть фактически израсходованы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации жилого дома, квартиры, комнаты или доли (долей) в них.

Профессиональные налоговые вычеты

В соответствии с положениями ст. 221 и п. 1 ст. 227 НК РФ на получение профессиональных налоговых вычетов имеют право лишь некоторые категории налогоплательщиков. К ним относятся:

  • физические лица, зарегистрированные в установленном действующим законодательством порядке и осуществляющие предпринимательскую деятельность без образования юридического лица;
  • нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты и другие лица, занимающиеся в установленном действующим законодательством порядке частной практикой;
  • налогоплательщики, получающие доходы от выполнения работ (оказания услуг) по договорам гражданско-правового характера;
  • налогоплательщики, получающие авторские вознаграждения или вознаграждения за создание, исполнение или иное использование произведений науки, литературы, искусства, за создание иных результатов интеллектуальной деятельности, вознаграждения патентообладателям изобретений, полезных моделей, промышленных образцов.

Данный список показывает, что физические лица, не зарегистрированные в качестве ИП, не имеют права на получение соответствующих налоговых вычетов. Также очевидно, что право на получение вычетов по НДФЛ имеют лишь те индивидуальные предприниматели, которые находятся на общей системе налогообложения, и уплачивают в бюджет НДС, налог на прибыль, налог на доходы физических лиц.

Вместе с тем, при анализе перечисленных выше норм ст. 221 и п. 1 ст. 227 НК РФ необходимо учитывать актуальную судебную практику. Так, в постановлении ФАС Уральского округа от 07.05.2015 № Ф09-2179/2015 индивидуальный предприниматель заявил профессиональные налоговые вычеты в размере полученного дохода в декларации по НДФЛ за тот налоговый период, в котором он такого статуса еще не имел, и получил поддержку арбитражных судов трех инстанций. В случае, если физическое лицо, сдающее в аренду недвижимость, поменяет свой статус на статус индивидуального предпринимателя, оно может попытаться воспользоваться логикой, изложенной в указанном судебном акте и заявить профессиональные налоговые вычеты за те периоды, когда оно не имело статуса ИП.

Итак, мы убедились, что физические лица, сдающие в аренду принадлежащие им на праве собственности квартиры, при соблюдении определенных условий сохраняют право на получение налоговых вычетов по НДФЛ. Это еще раз подтверждает ранее высказанный нами вывод о том, что с точки зрения налогообложения наиболее простым и комфортным вариантом является уплата налога на доходы физическим лицом, не зарегистрированным в качестве индивидуального предпринимателя. Вместе с тем, ИП, находящийся на общей системе налогообложения также имеет возможность пользоваться перечисленными выше налоговыми вычетами при соблюдении описанных нами условий. Однако, представляется, что доходы ИП на общей системе налогообложения могут быть достаточно высокими, что не позволит сохранить, например, стандартные налоговые вычеты.

Инвестиционные налоговые вычеты

Данный вид вычетов касается доходов налогоплательщика по операциям с ценными бумагами и по операциям с финансовыми инструментами срочных сделок, а также по операциям, учитываемым на индивидуальном инвестиционном счете. Соответственно, в рамках рассматриваемой ситуации (когда налогоплательщик получает доход от сдачи в аренду недвижимости) такие вычеты применяться не могут.

Следующая
НовостиПорядок перевыставления транспортных расходов покупателю

Добавить комментарий

Adblock
detector